房产中介样样都精通

10月份，跟着房价迅猛增加，多地纷纷推出楼市限购方针。而面临限购，声称“无所不能”的房产中介又将怎么应对?

如今的房地产中介，除了供给传统中介效劳，也或明或暗的供给各类融资效劳。以链家理财为例，自3月份首付贷被叫停后，链家理财成交额根本呈逐月下行趋势，但9月成交额仍达5.3亿。

21世纪经济报导记者从途径了解到，链家可为告贷人赎楼、付出购房尾款、*押自用、*押运营和*押花费五类融资需要供给告贷，并因需要不一样分为“家多宝”5类理财产品。不过，发放告贷有关作业不在链家理财途径上完结。

家多宝产品单个融资规划在20万以内，投资期限30-90天不等，年化利率均为6%，从如今理财途径出售状况看，所有产品多被秒抢一空。

除了融资效劳，购房中介收取的费用不菲，以北京、深圳、广州等一线城市为例，如今中介效劳收费在房价的0.5%-2.7%不等，1%以下的大多数仅仅帮忙买卖两边完结买卖手续，触及信息效劳的大多需在1.5%以上。依照链家2.7%的收费规范，在北京采购一套500万的房子，中介费需13.5万。

“按揭公司”帮申借款

陆宇是一名就读中的研究生，在广州已按揭买了两套房。关于陆宇这么尚未有稳定作业的集体，在处理高额按揭等有关请求时也许会呈现“不行格”的状况。而购房中介自有应对之策。

“中介帮我找了一家按揭公司操作收入证实和银行流水。”陆宇通知记者，“我只担任交钱和填写根本资料，费用大约几千块，按揭公司并没有清晰的收费规范，大约是依据难易程度定价。具体操作细节我并未参与，终究的流水和材料也没看到。但两次借款都顺畅发放，从选房到批阅借款、终究过户，都是一个月摆布。”

陆宇通知记者，依据广州其时的方针，首套房无贷的状况下，二套房首付30%，假如首套房有房贷，二套房首付70%。再加上如今银行对提早还贷赏罚力度很小，一年以上提早还贷免利息。所以中介协助操作首套房提早还贷，二套房首付30%，借款7成，以最合算的方法组织了购房借款计划。

陆宇的两套房贷均在农行处理。首套房借款时农行利率扣头比照各大行是最低的，半年后第2次借款时各大行利率扣头一样，继续选择同一家银行借款请求批阅速度相对快一些。

关于中介请求借款的操作方法，银行信贷人士表明这种事例是存在的。从银行视点来说，收入证实操作简单一些，可是流水并不容易操作，也许需要和内部人士有一些勾结。

限购前乱象

“只需促进成交的作业他们都情愿做。买家首付缺乏，就帮着凑首付;流水不行，帮着做流水;没有买房资历，也有途径办作业居住证。”一位北京的购房者对记者说。

本年3月监管方针出台前，供给首付贷的中介不在少数。首付贷实质是银行信用借款的一种，中介做途径，协助审核天资。依据收入状况，通常家庭月入3万以上的最高可贷60万，年息5%-8%。3月底后，银行和中介已撤销这项业务。

对于首付贷，某股份行信贷业内人士通知记者，首付贷是信用借款流向付出购房首付而得名，银行通常难以干预花费信用借款的用处。信用借款是银行的传统项目，仅仅各行不一样时刻放贷力度会有收紧或放宽。

该业内人士还表明，首付贷资金除了来自银行，大多数也许来自开发商。假定首付三成，有些开发商为了影响采购，与买方协议只收取两成首付，余下一成逾期付出，这其实是对买房发放首付借款，且不需通过银行。

不过据记者了解，如今地产中介已大多不情愿承担这项操作危险，且跟着监管趋严，操作难度越来越大。

暗里合同不确保两边利益

据21世纪经济报导记者了解，尽管撤销了首付贷，但对首付缺乏的购房者，中介仍有应对之策。

一位房产中介经纪人通知记者，假如买卖两边达成协议，中介能够依据购房者手中预备的首付金额计算一个房款报价，提交给银行和政府的购房合同上，写计算出来的较低报价，然后三方暗里签定别的的合同，规则额定金钱怎么处置。

但上述经纪人也表明，这种方法暗里合同实行危险较大：首先卖方通常不肯签定这个协议，由于买方首付不行签定协议意味着卖方一次性拿不到全款;其次余款由于没有银行*押担保，一旦买方不实行尾款协议，吃亏的仍是卖方。中介表明不到万不得已不会采用这种手法。

“从税法的视点，这种肯定是违法行为。但从实习视点，这种状况其实很遍及。”一位有关法令人士对记者表明，假如在房管局提交的协议上填写避税报价，以后从头签定一份协议注明之前协议无效或之前金额无效，法院会承认后一份协议，危险是能够操控的。

另一位律师以为，由于合同报价严峻低于买卖报价，这个行为有涉嫌虚伪买卖的成分。其次在房管局过户时，由于协议报价显着低于市场价，房管及税务部分会检查交易真实性，也许参照市场价请求补齐税款。别的，依照合同法的规则，后建立的合同效能先于先建立的合同，假如卖家签定合同时刻掌握有误，后签定的合同是检查买卖报价，则卖家会承担很大危险。依据合同法规则，恶意勾结使国家接受损失的合同也许被判无效，一旦合同被判无效，卖方可从头出售房子，买方利益将得不到保证。